Realitka nesmí účtovat pokutu za neuzavření smlouvy, rozhodl soud

Až polovina realitních kanceláří má v rezervačních smlouvách ustanovení o smluvní pokutě, pokud klient nakonec neuzavře kupní smlouvu. Nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu by mohlo pomoci tuto praxi zlikvidovat.

Když zájemce o nemovitost, který je spotřebitelem, podepíše rezervační smlouvu s realitní kanceláří a prodávajícím, neznamená to automaticky, že musí uzavřít kupní smlouvu. Pokud se rozhodne nemovitost nekoupit, nemůže mu realitka za to účtovat smluvní pokutu.
I když to jasně vyplývá ze zákona o realitním zprostředkování, praxe realitních kanceláří ukazuje něco jiného. Až polovina realitních kanceláří doposud měla takové ustanovení v rezervačních smlouvách. Nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu by mohlo pomoci tuto nezákonnou praxi zlikvidovat.

Běžným postupem při koupi nemovitosti je uzavření rezervační smlouvy s realitní kanceláří a majitelem nemovitosti. Součástí této smlouvy je však často i ustanovení, že rezervační poplatek se započítává jako smluvní pokuta, kterou je zájemce povinen zaplatit, pokud neuzavře kupní smlouvu.
Pomineme-li fakt, že návrh kupní smlouvy není spotřebiteli v době uzavření rezervační smlouvy zpravidla vůbec předložen a neví tak, k podpisu jakého konkrétního dokumentu se zavazuje, zákon takový postup výslovně zakazuje. Ve smlouvě s realitní kanceláří totiž nelze sjednat povinnost uzavřít kupní smlouvu. Takové ustanovení je neplatné.

Praxe ukazuje, že až polovina realitních kanceláří měla ve svých rezervačních smlouvách takovou formulaci. Je však důležité upozornit, že vlastník nemovitosti si se zájemcem může sjednat sankci za neuzavření smlouvy.

Ochrana kupujících je nastavena i proto, že v době uzavírání rezervace často není k dispozici kupní smlouva, natož její finální znění. Realitní kancelář navíc nemusí mít motivaci, aby byla kupní smlouva uzavřena.

Setkali jsme se i s případem, kdy nemovitost byla rezervována na jeden měsíc a kupující obdržel návrh kupní smlouvy pouhý den před koncem této lhůty. Nestihl tak ani reagovat. A protože součástí rezervační smlouvy bylo ustanovení, že pokud nebude během jednoho měsíce uzavřena kupní smlouva, stává se z rezervačního poplatku pokuta, realitka odmítla peníze vrátit. Nezákonnost takového postupu v létě potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu, který by měl přimět většinu realitních kanceláří, aby své smlouvy uvedly do souladu se zákonem.